Banyak sengketa tanah berawal dari pemeriksaan yang kurang cermat sebelum transaksi. Pembeli sering hanya melihat fisik tanah dan selembar sertifikat, padahal status hukum suatu bidang tanah ditentukan oleh banyak hal. Berikut daftar periksa yang sebaiknya dilakukan sebelum Anda membayar.
1. Periksa keaslian dan status sertifikat
Pastikan sertifikat tercatat di Kantor Pertanahan dan datanya sesuai dengan buku tanah. Pengecekan sertifikat lazim dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebelum akta jual beli ditandatangani. Dari pengecekan ini dapat diketahui apakah terdapat catatan blokir, sita, atau hak tanggungan.
2. Pastikan identitas dan kewenangan penjual
Nama pada sertifikat harus sesuai dengan identitas penjual. Jika tanah merupakan harta bersama dalam perkawinan, diperlukan persetujuan suami atau istri. Jika tanah berasal dari warisan, pastikan seluruh ahli waris telah memberikan persetujuan dan dokumen pewarisan lengkap.
3. Telusuri riwayat perolehan hak
Pelajari bagaimana penjual memperoleh tanah tersebut: melalui jual beli, hibah, warisan, atau lelang. Riwayat yang jelas dan terdokumentasi mengurangi risiko klaim dari pihak lain.
4. Cek kesesuaian data fisik di lapangan
Cocokkan letak, luas, dan batas tanah di lapangan dengan data pada sertifikat dan surat ukur. Pastikan tidak ada pihak lain yang menguasai atau menempati tanah, serta tidak ada tumpang tindih dengan bidang di sebelahnya.
5. Periksa tata ruang dan peruntukan
Pastikan peruntukan tanah sesuai dengan rencana penggunaan Anda, misalnya untuk hunian atau usaha. Periksa rencana tata ruang yang berlaku dan, untuk kegiatan tertentu, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Perhatikan pula apakah tanah termasuk lahan pertanian yang dilindungi.
6. Pastikan kewajiban pajak terpenuhi
Periksa bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) beberapa tahun terakhir. Dalam transaksi jual beli, penjual umumnya menanggung PPh atas pengalihan hak, sedangkan pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
7. Lakukan transaksi di hadapan PPAT
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Hindari pembayaran penuh sebelum akta ditandatangani dan seluruh dokumen diperiksa.
8. Pertimbangkan Legal Due Diligence untuk nilai besar
Untuk transaksi bernilai besar, pembelian oleh korporasi, atau tanah dengan riwayat yang rumit, Legal Due Diligence (LDD) pertanahan dapat memberikan gambaran risiko yang lebih menyeluruh sebelum keputusan diambil.
Pemeriksaan yang cermat di awal jauh lebih murah dibandingkan biaya menyelesaikan sengketa di kemudian hari.
